Αυστηροί παραμένουν οι όροι ενημερότητας για μεταβιβάσεις ακίνητης περιουσίας

Δευτέρα 8 Ιανουαρίου 2018
Αυστηροί παραμένουν οι όροι ενημερότητας για μεταβιβάσεις ακίνητης περιουσίας

Υπό πολύ αυστηρές προϋποθέσεις θα εξακολουθούν, τελικά, να χορηγούνται σε φορολογούμενους που έχουν οφειλές στο Δημόσιο αποδεικτικά φορολογικής ενημερότητας για μεταβιβάσεις ακινήτων. Κι αυτό παρά τις αλλαγές που επέφερε πρόσφατα η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων, με την απόφαση υπ’ αριθμόν ΠΟΑ. 1222/2017, σε ορισμένες προϋποθέσεις χορήγησης των αποδεικτικών.

Σύμφωνα με τα όσα προκύπτουν από το ακριβές κείμενο της ΠΟΑ. 1222/28-12-2017, η οποία δημοσιοποιήθηκε στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως την Πέμπτη 4 Ιανουάριου 2018: α) Σε όσους οφειλέτες του Δημοσίου ζητούν αποδεικτικά ενημερότητας για να πωλήσουν ακίνητα, ακόμη κι αν πληρούν τις προβλεπόμενες προϋποθέσεις, θα εξακολουθεί να τίθεται ως πρόσθετος όρος η παρακράτηση του μεγαλύτερου μέρους ή και ολόκληρου του τιμήματος για την εξόφληση των οφειλών, β) Από όσους οφειλέτες του Δημοσίου αιτούνται τα αποδεικτικά ενημερότητας για να προχωρήσουν σε γονικές παροχές ή δωρεές ακινήτων, οι αρμόδιες φορολογικές αρχές θα συνεχίσουν, εξάλλου, να ζητούν τη διασφάλιση των χρεών προς το Δημόσιο, υποχρεώνοντάς τους να βάζουν υποθήκη τυχόν άλλα ακίνητα που κατέχουν.

Οι αυστηροί όροι που εξακολουθεί να θέτει η ισχύουσα νομοθεσία στους οφειλέτες του Δημοσίου προκειμένου να τους επιτρέψει να μεταβιβάσουν ακίνητα έχουν ως συνέπεια να δυσχεραίνονται οι πωλήσεις, οι γονικές παροχές και οι δωρεές ακίνητης περιουσίας. Σε κάθε περίπτωση, οι οφειλέτες του Δημοσίου που επιχειρούν να πωλήσουν ακίνητα δεν αποκτούν καμία ανάσα ρευστότητας με την ΠΟΑ 1222/2017. Επιπλέον, για τους οφειλέτες του Δημοσίου που επιθυμούν να δωρίσουν ακίνητα στα παιδιά τους ή σε τρίτους δεν αλλάζει απολύτως τίποτα με τη συγκεκριμένη απόφαση της ΑΑΔΕ.

Πώληση ακινήτου Πιο αναλυτικά, σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία, όπως αυτή διαμορφώθηκε ακόμη και μετά τις πρόσφατες αλλαγές που επέφερε η ΑΑΔΕ με την υπ’ αριθμόν ΠΟΑ. 1222/2017 απόφαση:

1) Για να λάβει αποδεικτικό φορολογικής ενημερότητας για πώληση ακινήτου ένας φορολογούμενος που οφείλει στο Δημόσιο θα πρέπει:

α) να έχει υπαγάγει τις οφειλές του στο Δημόσιο σε ρύθμιση τμηματικής καταβολής και να είναι συνεπής στην αποπληρωμή των δόσεων της ρύθμισης,

β) να έχει υποβάλει όλες τις φορολογικές δηλώσεις της τελευταίας πενταετίας. Δηλαδή θα πρέπει να έχει υποβάλει όλες τις δηλώσεις φορολογίας εισοδήματος, όλες τις περιοδικές δηλώσεις ΦΠΑ που η προθεσμία υποβολής τους έχει λήξει έως και ένα μήνα πριν από την ημερομηνία αίτησης έκδοσης του αποδεικτικού ενημερότητας (εφόσον είναι επιχειρηματίας ή ελεύθερος επαγγελματίας), όλες ης δηλώσεις Φόρου Μισθωτών Υπηρεσιών (εφόσον είναι επιχειρηματίας που έχει αυτή την υποχρέωση), όλες τις δηλώσεις Ενιαίου Φόρου Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ) και τις δηλώσεις Φόρου Ακίνητης Περιουσίας (ΦΑΠ), δηλαδή τα έντυπα Ε9 της τελευταίας πενταετίας.

Ακόμη όμως κι αν ο φορολογούμενος πληροί τις παραπάνω προϋποθέσεις, λάβει το αποδεικτικό και προχωρήσει στην πώληση του ακινήτου, είναι πολύ πιθανό να μην του μείνει τίποτα από το τίμημα που θα εισπράξει. Κι αυτό διότι, βάσει της ισχύουσας νομοθεσίας, όπως αυτή διαμορφώθηκε και μετά τις πρόσφατες αλλαγές που επήλθαν με την ΠΟΑ 1222/2017, σε κάθε περίπτωση οφειλέτη του Δημοσίου που επιθυμεί να πωλήσει ένα ακίνητό του εξακολουθεί να ισχύει και ο πρόσθετος όρος ότι ένα σημαντικό μέρος ή και ολόκληρο το ποσό του τιμήματος που θα εισπραχθεί από την πώληση του ακινήτου θα παρακρατηθεί για να εξοφληθεί μερικώς ή και ολικώς το εναπομείναν (ανεξόφλητο) υπόλοιπο των οφειλών.

Η παρακράτηση επί του τιμήματος εξακολουθεί να ορίζεται σε ποσοστό από 70% έως και 100%, το οποίο μπορεί να μειωθεί στο 50% του εισπραττόμενου τιμήματος μόνο εφόσον η είσπραξη της οφειλής είναι διασφαλισμένη με υποθήκη επί άλλου ακινήτου που τυχόν κατέχει ο πωλητής - οφειλέτης. Προϋπόθεση δηλαδή για να μειωθεί από το 70%-100% στο 50% η παρακράτηση επί του τιμήματος από την πώληση του ακινήτου είναι ο πωλητής - οφειλέτης να βάλει υποθήκη ένα άλλο ακίνητό του, ώστε αυτό να κατασχεθεί και να εκποιηθεί από το Δημόσιο σε περίπτωση που δεν καταφέρει να αποπληρώσει το εναπομείναν υπόλοιπο της οφειλής του. Εννοείται ότι αν δεν έχει άλλο ακίνητο ο οφειλέτης δεν έχει τη δυνατότητα υποθήκης οπότε το ποσοστό παρακράτησης δεν μειώνεται.

Ακόμη όμως κι αν έχει τη δυνατότητα να βάλει υποθήκη ένα άλλο ακίνητο, πάλι, παρά τη μείωση του ποσοστού της παρακράτησης στο 50%, ο πωλητής είναι πολύ πιθανό να αναγκαστεί, τελικά, να αποδώσει στο Δημόσιο πολύ μεγαλύτερο ποσοστό του τιμήματος ή ακόμη και ολόκληρο το τίμημα. Κι αυτό διότι η ισχύουσα νομοθεσία ούτε στο σημείο αυτό άλλαξε. Εξακολουθεί δηλαδή να προβλέπει ότι στην περίπτωση που το αποδεικτικό φορολογικής ενημερότητας χορηγείται για τη μεταβίβαση ακινήτου ή τη σύσταση εμπράγματου δικαιώματος επ’ αυτού από επαχθή αιτία και δεν εξοφλούνται πλήρως οι ληξιπρόθεσμες οφειλές, το ποσοστό παρακράτησης επί του τιμήματος υπολογίζεται επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου εφόσον αυτή είναι μεγαλύτερη της πραγματικής. Αν ληφθεί υπ’ όψιν ότι στις περισσότερες περιοχές της χώρας οι αντικειμενικές αξίες των ακινήτων βρίσκονται σε πολύ πιο υψηλά επίπεδα από τις πραγματικές τους τιμές, γίνεται αντιληπτό ότι ακόμη και ποσοστό παρακράτησης 50% επί της αντικειμενικής αξίας του πωλούμενου ακινήτου μπορεί να ισοδυναμεί με παρακράτηση ποσοστού 70%100% επί της πραγματικής τιμής πώλησής του.

Η απόφαση υπ’ αριθμόν ΠΟΑ 1222/2017 δεν επέφερε καμία αλλαγή στις παραπάνω αυστηρές προϋποθέσεις χορήγησης αποδεικτικού φορολογικής ενημερότητας σε οφειλέτες του Δημοσίου που έχουν ρυθμίσει τα χρέη τους και είναι συνεπείς στην καταβολή των μηνιαίων δόσεων των ρυθμίσεών τους.

Η μόνη αλλαγή που επέφερε η ΠΟΑ. 1222/2017 αφορά τη χορήγηση βεβαίωσης οφειλής, η οποία είναι μια πολύ πιο αυστηρή διαδικασία, εφαρμοζόμενη σε κάθε περίπτωση φορολογούμενου με μη ρυθμισμένα ληξιπρόθεσμα χρέη προς το Δημόσιο ο οποίος επιθυμεί να πωλήσει κάποιο ακίνητό του και δεν πληροί τις προϋποθέσεις λήψης αποδεικτικού φορολογικής ενημερότητας. Η διαδικασία αυτή προϋποθέτει παρακράτηση του συνόλου (του 100%) του τιμήματος που θα εισπράξει ο οφειλέτης του Δημοσίου από την πώληση του ακινήτου και την απόδοσή του στο Δημόσιο μέχρι του ύψους της ληξιπρόθεσμης οφειλής. Η απόδοση του τιμήματος γίνεται από τον συμβολαιογράφο. Το ποσό του τιμήματος που οφείλει να αποδώσει ο οφειλέτης στο Δημόσιο δεν μπορεί να υπολείπεται της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου.

Με βάση το ισχύον μέχρι πρότινος καθεστώς, εξαίρεση από τον κανόνα αυτό -από το ότι «το ποσό του τιμήματος που οφείλει να αποδώσει ο οφειλέτης στο Δημόσιο δεν μπορεί να υπολείπεται της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου»- ίσχυε μόνο σε περίπτωση που οι εναπομένουσες οφειλές (μετά την παρακράτηση και απόδοση του τιμήματος) διασφαλίζονταν από εγγυήσεις ή εμπράγματες ασφάλειες. Απαιτούνταν δηλαδή εγγυήσεις ή εμπράγματες ασφάλειες επί άλλων ακινήτων που να καλύπτουν ολόκληρο το υπόλοιπο ποσό των εναπομενουσών οφειλών

Με την ΠΟΑ. 1222/2017 η μεταβολή που επήλθε είναι πως η εξαίρεση από τον παραπάνω κανόνα ισχύει πλέον εφόσον οι εναπομένουσες οφειλές που αντιστοιχούν στη διαφορά της αντικειμενικής αξίας διασφαλίζονται από εγγυήσεις ή εμπράγματες ασφάλειες. Απαιτούνται δηλαδή εγγυήσεις ή εμπράγματες ασφάλειες επί άλλων ακινήτων που να καλύπτουν πολύ μικρότερο ποσό ανεξόφλητων οφειλών ίσο με τη διαφορά μεταξύ αντικειμενικής και πραγματικής τιμής του ακινήτου, προκειμένου να επιτραπεί το ποσό του τιμήματος που θα αποδοθεί στο Δημόσιο να υπολείπεται της αντικειμενικής τιμής.

Γονικές παροχές και δωρεές

2) Για να λάβει αποδεικτικό φορολογικής ενημερότητας για γονική παροχή ή δωρεά ακινήτου ένας φορολογούμενος που οφείλει στο Δημόσιο θα πρέπει: α) να έχει υπαγάγει τις οφειλές του στο Δημόσιο σε ρύθμιση τμηματικής καταβολής και να είναι συνεπής στην αποπληρωμή των δόσεων της ρύθμισης, β) να έχει υποβάλει όλες τις φορολογικές δηλώσεις της τελευταίας πενταετίας. Δηλαδή θα πρέπει να έχει υποβάλει όλες τις δηλώσεις φορολογίας εισοδήματος, όλες τις περιοδικές δηλώσεις ΦΠΑ που η προθεσμία υποβολής τους έχει λήξει έως και ένα μήνα πριν από την ημερομηνία αίτησης έκδοσης του αποδεικτικού ενημερότητας (εφόσον είναι επιχειρηματίας ή ελεύθερος επαγγελματίας), όλες τις δηλώσεις Φόρου Μισθωτών Υπηρεσιών (εφόσον είναι επιχειρηματίας που έχει αυτή την υποχρέωση), όλες τις δηλώσεις Ενιαίου Φόρου Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ) και τις δηλώσεις Φόρου Ακίνητης Περιουσίας (ΦΑΠ), δηλαδή τα έντυπα Ε9 της τελευταίας πενταετίας, γ) να έχει διασφαλισμένες τις οφειλές του, βάζοντας υποθήκη ένα άλλο ακίνητο. Αν ο οφειλέτης δεν έχει άλλο ακίνητο, δεν έχει τη δυνατότητα υποθήκης, οπότε δεν μπορεί να προχωρήσει στη γονική παροχή.

 

Πηγή: ΝΑΥΤΕΜΠΟΡΙΚΗ