«Εύθραυστες» προσδοκίες για τα εμπορικά ακίνητα

Πέμπτη 1 Ιουνίου 2017
«Εύθραυστες» προσδοκίες για τα εμπορικά ακίνητα

Οριακή, υπό προϋποθέσεις, άνοδο σας αξίες των εμπορικών ακινήτων (γραφείων και καταστημάτων) εκτιμάται ότι δύναται να παρατηρηθεί από το 2018 και έπειτα, ενώ και η φετινή χρονιά αναμένεται να κλείσει με μείωση κατά μέσο όρο 1,9%. Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις που παρουσίασε ο διευθύνων σύμβουλος της Eurobank Property Sendees Δημήτρης Ανδρίτσος σε σχετική με τα ακίνητα εκδήλωση (RE+D Business Forum), βάσει του καλού σεναρίου από το 2018 μπορεί να επιτευχθεί άνοδος των αξιών της τάξης του 0,2%, η οποία θα συνεχιστεί και την επόμενη χρονιά στο ίδιο επίπεδο. Οι προϋποθέσεις, ωστόσο, είναι αρκετές, κάτι που με βάση τα σημερινά δεδομένα καθιστά τις εκτιμήσεις αρκετά αισιόδοξες: Ολοκλήρωση της δεύτερης αξιολόγησης του τρίτου προγράμματος οικονομικής προσαρμογής.

Ένταξη της Ελλάδας στο πρόγραμμα ποσοτικής χαλάρωσης της ΕΚΤ. Χαλάρωση των capital controls. Μετρήσιμη πρόοδος στον χειρισμό των NPLs (μη εξυπηρετούμενα δάνεια).

Συνέχιση των μεταρρυθμίσεων στις αγορές εργασίας και προϊόντων. Αύξηση της αποτελεσματικότητας της δημόσιας διοίκησης και της ταχύτητας απονομής δικαιοσύνης. Απουσία ισχυρού εξωτερικού σοκ.

Οι τιμές

Σύμφωνα, επίσης, με την ανάλυση του κ. Ανδρίτσου, οι τιμές των γραφειακών χώρων έχουν υποχωρήσει σημαντικά κατά τη διάρκεια της οικονομικής κρίσης, όμως οι μειώσεις διαφέρουν από περιοχή σε περιοχή.

Στον κεντρικό επιχειρηματικό άξονα (π.χ. στη λεωφόρο Βασιλίσσης Σοφίας) η πτώση τη δεκαετία 2007- 2016 κινήθηκε στο 30,2% με βάση τα στοιχεία της θυγατρικής του ομίλου της Eurobank, ενώ για τη λεωφόρο Κηφισίας το αντίστοιχο ποσοστό ανεβαίνει στο 41,1 % για την ίδια περίοδο. Στη λεωφόρο Συγγρού οι άξιες των γραφείων μειώθηκαν 46,9% και 50,6% στη λεωφόρο Βουλιαγμένης.

Σχετικά με τα ενοίκια, στη Βασιλίσσης Σοφίας κυμαίνονται μεταξύ 11 και 17 ευρώ ανά τ.μ. (εξαρτάται από τα ποιοτικά στοιχεία), στη λεωφόρο Κηφισίας η διακύμανση είναι μεταξύ 8-14 ευρώ ανά τ.μ., ενώ στη λεωφόρο Συγγρού τα αντίστοιχα ποσά είναι μεταξύ 7-11 ευρώ ανά τ.μ.

Όπως επισήμανε σχετικά ο υποδιοικητής της Τράπεζας της Ελλάδος Θοδωρής Μητράκος σε ομιλία του στην ίδια εκδήλωση, οι εξελίξεις στην ελληνική κτηματαγορά δεν βρίσκονται σε αρμονία με τις αντίστοιχες στις άλλες ευρωπαϊκές χώρες. Οι αποδόσεις των επαγγελματικών ακινήτων υψηλών προδιαγραφών στην Ελλάδα, αν και έχουν υποχωρήσει σημαντικά κατά την τελευταία διετία (περίπου 7,5% και 8,5% για τα γραφεία και καταστήματα υψηλών προ διαγραφών, αντίστοιχα), βρίσκονται σε πολύ υψηλότερα επίπεδα σε σχέση με τις περισσότερες άλλες ευρωπαϊκές χώρες (αποδόσεις γραφείων σε Βερολίνο, Λονδίνο, Στοκχόλμη και Ρώμη της τάξης του 3,5%-4,5%)

Το αυξημένο ενδιαφέρον για ακίνητα -ειδικά γραφεία- υψηλών προδιαγραφών αποδεικνύεται από το γεγονός ότι το ποσοστό των αντίστοιχων κενών χώρων βρίσκεται σε επίπεδα χαμηλότερα του 5% στην Αθήνα, ενώ ταυτόχρονα οι νέες αναπτύξεις παραμένουν καθηλωμένες.

Σημειώνεται ότι με βάση τα τελευταία στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος για το β’ εξάμηνο του 2016, οι ονομαστικές τιμές γραφειακών χώρων και καταστημάτων υψηλών προδιαγραφών κατέγραψαν οριακά θετικούς ρυθμούς μεταβολής σε σχέση με το προηγούμενο εξάμηνο (0,2% και στις δύο περιπτώσεις). Όσον αφορά τα μισθώματα, αν και οι πιέσεις για επαναδιαπραγμάτευση των ενοικίων συνεχίστηκαν και το 2016, ο δείκτης μισθωμάτων καταστημάτων υψηλών προδιαγραφών κατέγραψε, για πρώτη φορά από το 2010 -που συλλέγονται στοιχεία- οριακή αύξηση 0,3% σε σχέση με το α’ εξάμηνο του 2016. Σωρευτικά, από το α’ εξάμηνο του 2010 έως και το β’ εξάμηνο 2016 οι ονομαστικές τιμές των γραφειακών χώρων και καταστημάτων υψηλών προδιαγραφών έχουν υποχωρήσει κατά μέσο όρο περίπου 30% (στοιχεία ΤτΕ). Γενικότερα, οι τομείς των κατασκευών και της ανέγερσης οικιστικών ακινήτων, οι οποίοι αποτέλεσαν σημαντικούς μοχλούς στήριξης και ανάπτυξης της οικονομίας μέχρι το 2008, έχουν υποστεί τεράστιο πλήγμα. Το ποσοστό συνεισφοράς της κατασκευής κατοικιών στο ΑΕΠ της Ελλάδας βρίσκεται στο 0,6%, εξαιρετικά χαμηλότερο από το αντίστοιχο ποσοστό πριν από την κρίση (σταθερά άνω του 6,5% την περίοδο 2000-2009). Ο αριθμός των νέων οικοδομικών αδειών (ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα) από ης 95 χιλιάδες το 2005 μειώθηκε μόλις στις 12,4 χιλιάδες στη διάρκεια του 2016, ενώ σε όρους όγκου νέων κατασκευών η αντίστοιχη μείωση έφτασε στο 90%.

Η φορολογία

Σημειώνεται ότι, σύμφωνα με την εκτίμηση που κυριαρχεί, η αγορά των ακινήτων δεν θα ανακάμψει αν δεν αλλάξει η φορολογία. Αξίζει να σημειωθεί ότι μέχρι το 2010 η φορολογία στην κατοχή των ακινήτων ως ποσοστό του ΑΕΠ δεν υπερέβαινε το 0,5%-0,6%, ενώ το 2016 ξεπέρασε το 2% (2,2% βάσει των στοιχείων της Διεύθυνσης Φορολογίας Κεφαλαίου), κατατάσσοντας πλέον την Ελλάδα ανάμεσα στις χώρες της Ε.Ε. με την υψηλότερη φορολογία στα ακίνητα.

Από τη φορολογική επιβάρυνση των τελευταίων ετών δεν εξαιρέθηκαν ούτε και οι έμμεσες επενδύσεις στην ακίνητη περιουσία, καθώς κατά το 2016 ανατράπηκε δραματικά και το ευνοϊκό φορολογικό πλαίσιο για ης Ανώνυμες Εταιρείες Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας (ΑΕΕΑΠ).

 

Πηγή: Η ΝΑΥΤΕΜΠΟΡΙΚΗ