Περιορισμοί στον τρόπο λειτουργίας Airbnb

Πέμπτη 26 Απριλίου 2018
Περιορισμοί στον τρόπο λειτουργίας Airbnb

Εντονότερη η ανάγκη ρύθμισης της αγοράς βραχυχρόνιων μισθώσεων σε πόλεις που ήδη αντιμετωπίζουν πρόβλημα στέγασης .

Θύμα της ίδιας της επιτυχίας της μπορεί να θεωρηθεί η Airbnb, η δημοφιλής ηλεκτρονική πλατφόρμα βραχυχρόνιων μισθώσεων κατοικιών, η οποία έχει εξελιχθεί σε παγκόσμιο φαινόμενο κατά τη διάρκεια των 10 ετών λειτουργίας της. Είναι χαρακτηριστικό ότι σήμερα περίπου πέντε εκατ. ακίνητα σε πάνω από 191 χώρες και 81.000 πόλεις παγκοσμίως διατίθενται μέσω Airbnb, ενώ περίπου 300 εκατ. επισκέπτες έχουν κάνει χρήση της υπηρεσίας.

Ως αποτέλεσμα της ραγδαίας εξάπλωσής της, πληθώρα πόλεων και χωρών έχουν πλέον σπεύσει να επιβάλουν περιορισμούς στον τρόπο λειτουργίας της συγκεκριμένης αγοράς, είτε όσον αφορά τον αριθμό των ακινήτων που μπορούν να διατεθούν μέσω της πλατφόρμας (ανά ιδιοκτήτη) είτε -συνηθέστερα- τον μέγιστο επιτρεπόμενο αριθμό ημερών ετησίως που μπορεί κανείς να εκμισθώνει το ακίνητό του μέσω τέτοιων υπηρεσιών.

Η ανάγκη ρύθμισης της αγοράς των βραχυχρόνιων μισθώσεων είναι εντονότερη σε πόλεις που ήδη αντιμετωπίζουν πρόβλημα στέγασης, λόγω της δυσκολίας που υπάρχει για την επέκτασή τους. Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελούν οι περισσότερες ευρωπαϊκές μεγαλουπόλεις, όπως το Αμστερνταμ, το Λονδίνο, το Βερολίνο, το Παρίσι, η Βαρκελώνη, όπως επίσης και περιοχές που συγκεντρώνουν υψηλό αριθμό ξένων επισκεπτών κατά τη θερινή περίοδο, όπως οι Βαλεαρίδες Νήσοι (Μαγιόρκα, Ίμπιζα κ.λπ.). Το Airbnb έχει μεν αυξήσει κατακόρυφα τους αριθμούς των τουριστών στοιχείο θετικό για την τοπική οικονομία της κάθε περιοχής- αλλά από την άλλη πλευρά έχουν περιοριστεί σημαντικά τα διαθέσιμα ακίνητα για τους ντόπιους μισθωτές, καθώς οι περισσότεροι ιδιοκτήτες προτιμούν να εκμισθώνουν τα ακίνητά τους μέσω της εν λόγω ηλεκτρονικής πλατφόρμας. Εναλλακτικά, αυξάνουν σημαντικά τις ζητούμενες τιμές ενοικίασης, αποκλείοντας εκ των πραγμάτων τους περισσότερους εγχώριους μισθωτές.

Το ζήτημα έχει αρχίσει να έχει σοβαρές προεκτάσεις και στην Ελλάδα. Ήδη από το τέλος του 2015, οπότε απελευθερώθηκε το καθεστώς των βραχυχρόνιων μισθώσεων, και μέχρι σήμερα, υπολογίζεται (μελέτη Grant Thornton για λογαριασμό του Ξενοδοχειακού Επιμελητηρίου Ελλάδος) ότι πάνω από 42.000 ακίνητα διατίθενται μέσω των ηλεκτρονικών πλατφορμών βραχυχρόνιων μισθώσεων σε πανελλαδικό επίπεδο. Σύμφωνα με εκτιμήσεις στελεχών, περίπου 8.500 - 9.000 ακίνητα καταγράφονται στην περιοχή της Αττικής, με την πλειονότητα εξ αυτών να εντοπίζονται στο ιστορικό κέντρο της Αθήνας και σε άλλες συνοικίες του κέντρου, όπως ο Νέος Κόσμος, το Παγκράτι, τα Εξάρχεια και οι Αμπελόκηποι. Πλέον, το ιστορικό κέντρο (Πλάκα, Μοναστηράκι), το Κουκάκι και η Ακρόπολη έχουν επί της ουσίας «αποκλείσει» τους εγχώριους μισθωτές, καθώς η συντριπτική πλειονότητα των ενοικιαζόμενων διαμερισμάτων αφορά πλέον αποκλειστικά την αγορά των βραχυχρόνιων μισθώσεων. Μάλιστα, η διάδοση του φαινομένου έχει οδηγήσει ορισμένους ιδιοκτήτες που χρησιμοποιούν το ακίνητό τους οι ίδιοι και έχουν ενοχληθεί από τη μετατροπή άλλων διαμερισμάτων σε «τουριστικά», στην επίκληση του κανονισμού της πολυκατοικίας, προκειμένου να απαγορεύσουν την πραγματοποίηση βραχυχρόνιων μισθώσεων σε αυτήν.

Από την πλευρά της, η κυβέρνηση εστιάζει περισσότερο στην εξασφάλιση φορολογικών εσόδων από την εν λόγω δραστηριότητα, ο τζίρος της οποίας εκτιμάται ότι προσεγγίζει το 1 δισ. ευρώ ετησίως, ποσό που αφορά μόνο τις δαπάνες διαμονές.

Με βάση το σχετικό νομοθετικό πλαίσιο, τα εισοδήματα από τις βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb φορολογούνται όπως και οι συμβατικές μισθώσεις, δηλαδή με συντελεστή φόρου που ξεκινά από 15% για τις πρώτες 12.000 ευρώ, 33% για τα εισοδήματα από 12.001 ευρώ μέχρι 35.000 ευρώ και 45% για τα ακόμα μεγαλύτερα ποσά.

Παράλληλα, όμως, με τον νεότερο νόμο 4472/2017 απελευθερώθηκε πλήρως η σχετική δραστηριότητα, αφήνοντας την αγορά να λειτουργήσει χωρίς προσκόμματα. Αντιθέτως, οι όποιοι περιορισμοί θα επαφίενται στην κρίση του εκάστοτε υπουργού κι εφόσον προκύπτει ανάγκη. Για παράδειγμα, αν κριθεί ότι αποκλείεται ο τοπικός πληθυσμός από την εύρεση στέγης, με βάση το υφιστάμενο πλαίσιο, θα μπορούν να επιβάλλονται περιορισμοί π.χ στη μέγιστη διάρκεια εκμίσθωσης ετησίως (90 ημέρες) ή στον επιτρεπόμενο αριθμό ενοικιαζόμενων ακινήτων (δύο ανά ΑΦΜ).

Αύξηση του επενδυτικού ενδιαφέροντος

Η επιτυχία του Airbnb και στην Αθήνα έχει ως αποτέλεσμα τη μεγάλη αύξηση του επενδυτικού ενδιαφέροντος για εμπλοκή στη σχετική δραστηριότητα τόσο από εγχώριους όσο και από ξένους επενδυτές. Κατά τη διάρκεια της τελευταίας διετίας μάλιστα, έχουν καταγραφεί αρκετές αγοραπωλησίες ακινήτων, αρχικά σε περιοχές υψηλής ζήτησης, όπως το Κουκάκι, και στη συνέχεια και σε άλλες, πιο φθηνές περιοχές, όπως, για παράδειγμα, τα Εξάρχεια. Εκεί, Κινέζος επενδυτής απέκτησε σταδιακά 100 διαμερίσματα, προκειμένου να τα εκμεταλλευθεί μέσω του Airbnb και στη συνέχεια να τα μεταπωλήσει ως επενδυτικό προϊόν, δηλαδή ως ολοκληρωμένο χαρτοφυλάκιο ακινήτων, μισθωμένα κυρίως σε Κινέζους επισκέπτες της ελληνικής πρωτεύουσας.

Ανάλογες κινήσεις έχουν πραγματοποιήσει τους τελευταίους μήνες τόσο Ρώσοι όσο και Ισραηλινοί επενδυτές, οι οποίοι κινούνται στην αγορά για την απόκτηση ολόκληρων πολυκατοικιών στο κέντρο της Αθήνας. Το δέλεαρ είναι πολύ μεγάλο, δεδομένου ότι οι τιμές στην Αθήνα (πλην του ιστορικού κέντρου) παραμένουν σε εξαιρετικά χαμηλό επίπεδο, μετά την πτώση τους κατά 50% κατά μέσον όρο από την αρχή της οικονομικής κρίσης και μέχρι σήμερα, ιδίως για τα πιο παλιά διαμερίσματα. Είναι χαρακτηριστικό ότι στο κέντρο της Αθήνας το 58% των ακινήτων που εκμισθώνονται μέσω Airbnb διατίθεται από επαγγελματίες/επενδυτές που κατέχουν περισσότερα από δύο ακίνητα έκαστος και όχι από ιδιώτες.

Εκτός από τους ξένους επενδυτές, ανάλογες κινήσεις έχουν πραγματοποιήσει το τελευταίο διάστημα και πολλοί Έλληνες επιχειρηματίες, εφοπλιστές και ελεύθεροι επαγγελματίες, άνθρωποι δηλαδή που έχουν σχετική ρευστότητα. Η απήχηση του Airbnb αποδίδεται στο ότι τα χρήματα του ενοικίου είναι εξασφαλισμένα, σε αντίθεση με τις συχνές και πολύμηνες καθυστερήσεις που συνεπάγεται η μακροχρόνια εκμίσθωση σε ένα ελληνικό νοικοκυριό, που με τη σειρά τους οφείλονται στην αποδυνάμωση της αγοραστικής δύναμης των Ελλήνων τα τελευταία χρόνια για τους γνωστούς λόγους (υψηλή φορολογία, ανεργία, μείωσης οικονομικών απολαβών κ.λπ.). Ταυτόχρονα, με την κατάλληλη προεργασία, τα έσοδα μπορούν να είναι πολλαπλάσια μιας συμβατικής μίσθωσης, ακόμα και αν ληφθεί υπόψη ότι τα κοινόχρηστα και οι λειτουργικές δαπάνες επιβαρύνουν τον ιδιοκτήτη και όχι τον ενοικιαστή.

Σημειωτέων δε ότι, εσχάτως, στην αγορά των βραχυχρόνιων μισθώσεων έχουν εισέλθει και ξενοδοχειακοί όμιλοι. Για παράδειγμα, η Ζευς International, που διαχειρίζεται το σήμα Wyndham στην Ελλάδα, ξεκίνησε από τις αρχές του έτους τη λειτουργία ενός συγκροτήματος επιπλωμένων διαμερισμάτων στην πλατεία Καραϊσκάκη, δίπλα στο ομώνυμο ξενοδοχείο. Το εν λόγω συγκρότημα απευθύνεται σε πιο νεανικό κοινό.

Παράλληλα, όμως, ετοιμάζει και ένα ακόμα συγκρότημα από επιπλωμένες σουίτες (94 τον αριθμό) σε έτερο ακίνητο, επίσης στην πλατεία Καραϊσκάκη, το οποίο αποσκοπεί να προσελκύσει κοινό υψηλότερων απαιτήσεων. Σχετικές κινήσεις ετοιμάζουν και οι εισηγμένες εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία (ΑΕΕΑΠ), όπως η Εθνική Πανγαία και η Intercontinental International.

Τουριστικοί προορισμοί επιχειρούν να ανακόψουν την επέλαση της e-πλατφόρμας

Καθώς γίνονται αισθητές οι επιπτώσεις από την ανεξέλεγκτη ενοικίαση ιδιωτικών κατοικιών και διαμερισμάτων μέσα από διαδικτυακές πλατφόρμες, όλο και περισσότεροι δημοφιλείς τουριστικοί προορισμοί επιχειρούν να ανακόψουν την επέλαση της Airbnb. Οι περιορισμοί που επιβάλλουν αφορούν κυρίως τη χρονική διάρκεια των βραχυπρόθεσμων μισθώσεων, ενίοτε το ύψος των εσόδων από τις ενοικιάσεις και πιο σπάνια τις ζώνες στις οποίες επιτρέπονται οι βραχυπρόθεσμες μισθώσεις.

Σε φημισμένες ευρωπαϊκές πόλεις όπως η Βαρκελώνη και η Φλωρεντία, οι κάτοικοι έχουν επανειλημμένως βγει στους δρόμους διαμαρτυρόμενοι για τις επιπτώσεις του τουριστικού ρεύματος, ορισμένες από τις οποίες είναι πλέον γνώριμες και σε τουριστικές περιοχές της Ελλάδας.

Οι διαμαρτυρίες συνήθως αφορούν την υποβάθμιση της ποιότητας της ζωής, θέματα ασφαλείας, αλλά και συχνότερα το πρόβλημα των δυσβάσταχτων ενοικίων που έχουν φτάσει σε δυσθεώρητα ύψη ακριβώς εξαιτίας της Airbnb. Και βέβαια, η κατάσταση αυτή δεν αφορά μόνον την Ευρώπη.

Ανάλογα προβλήματα έχουν εκδηλωθεί σε δημοφιλείς προορισμούς στις ΗΠΑ, ενώ στην Ιαπωνία η Airbnb κατηγορήθηκε για αθέμιτο ανταγωνισμό.

Τόκιο

Μια πόλη με οξύτατο πρόβλημα στέγασης και αυξανόμενο τουρισμό έθεσε πέρυσι στο στόχαστρό της την Airbnb. Αιτία, οι καταγγελίες ιδιοκτητών ότι τους πίεζε να μη συνεργάζονται με ανταγωνιστικές πλατφόρμες. Κι ενώ η πόλη ετοιμάζεται για τους Ολυμπιακούς του 2020, οι Αρχές απαγόρευσαν τη μίσθωση μέσω της Airbnb περισσότερο από 180 ημέρες τον χρόνο. Το χρονικό αυτό όριο είναι πολύ πιο χαλαρό από εκείνα που έχουν επιβληθεί σε άλλους δημοφιλείς προορισμούς. Σε ορισμένες συνοικίες της πόλης οι τοπικοί παράγοντες επιβάλλουν, πάντως, αυστηρότερα όρια.

Μαγιόρκα

Με τα ενοίκια να έχουν αυξηθεί κατά 40% εξαιτίας, πάντα, του τουρισμού και της Airbnb και τις διαμαρτυρίες των κατοίκων να πολλαπλασιάζονται, οι Αρχές αποφάσισαν πως από τον Ιούνιο ή τον Ιούλιο θα απαγορεύεται η ενοικίαση ιδιωτικών κατοικιών και διαμερισμάτων μέσω της γνωστής πλατφόρμας. Θα επιτρέπεται μόνον η ενοικίαση μονοκατοικιών στην αστική περιοχή της Πάλμα ντε Μαγιόρκα. Θα απαγορεύεται, επίσης, η ενοικίαση καταλυμάτων σε προστατευόμενες αγροτικές περιοχές, κοντά στο αεροδρόμιο ή σε περιοχές στις οποίες έχουν την έδρα τους επιχειρήσεις.

Βαρκελώνη

Το 2014, η τοπική κυβέρνηση της Καταλωνίας επέβαλε στην Airbnb πρόστιμο ύψους 30.000 ευρώ για «βαριές» παραβιάσεις της νομοθεσίας που υποχρεώνει όσους ιδιοκτήτες ενοικιάζουν τα διαμερίσματα τους σε τουρίστες να καταγράφουν τη μίσθωση στο τουριστικό μητρώο της περιφέρειας. Ακολούθησε νέο πρόστιμο ύψους 53.000 ευρώ το 2015 για τον ίδιο ακριβώς λόγο. Οι τοπικές αρχές εντείνουν τις προσπάθειές τους για να εντοπίσουν εγκαίρως τις παραβάσεις. Η πόλη έχει διπλασιάσει τον αριθμό των αστυνομικών που έχουν αναλάβει τη διερεύνηση των παράνομων ενοικιάσεων και υπολογίζεται πως φέτος έχουν υπερβεί τους 100.

Νέα Υόρκη

Τον Οκτώβριο του 2016, ο κυβερνήτης της περιφέρειας, Αντριου Κουόμο, υπέγραψε νόμο που απαγορεύει τη βραχυπρόθεσμη μίσθωση μέσα από διαδικτυακές πλατφόρμες. Έτσι, στην υπ’ αριθμόν ένα μητρόπολη του κόσμου είναι παράνομες η ενοικίαση διαμερίσματος για διάστημα μικρότερο των 30 ημερών όπως και η διαφήμιση αυτής της δυνατότητας. Τυχόν παράβαση αυτής της απαγόρευσης τιμωρείται με πρόστιμο ύψους 7.500 δολαρίων, ποσό αντίστοιχο περίπου των 6.156 ευρώ. Τον Φεβρουάριο του περασμένου έτους επεβλήθη πρόστιμο ύψους 17.000 δολαρίων από κοινού σε δύο άτομα επειδή συμφώνησαν την ενοικίαση διαμερίσματος για διάστημα μικρότερο των 30 ημερών.

Ρέικιαβικ

Καθώς αυξάνεται η τουριστική κίνηση στην πρωτεύουσα της Ισλανδίας, αυξάνεται και η παρουσία της Airbnb. Από 1ης Ιανουάριου του 2017, οι Αρχές του Ρέικιαβικ έχουν επιβάλει περιορισμούς στους ιδιοκτήτες διαμερισμάτων που δεν μπορούν να τα νοικιάζουν περισσότερο από 90 ημέρες τον χρόνο χωρίς ειδική άδεια. Οι ιδιοκτήτες διαμερισμάτων έχουν δικαίωμα να αντλούν από την ενοικίασή τους μέσω της Airbnb έσοδα μέχρι 7.200 ευρώ τον χρόνο. Οι ενδιαφερόμενοι οφείλουν να εγγράψουν τα ακίνητά τους σε ειδικά μητρώα, η εγγραφή στα οποία προϋποθέτει ότι πληρούν προδιαγραφές ασφάλειας και κανόνες υγιεινής. Οι αστυνομικές αρχές της πόλης έχουν κάνει επιδρομές σε πολλά διαμερίσματα.

Άμστερνταμ

Τον Οκτώβριο του 2015, οι Αρχές της πόλης επέβαλαν στην Airbnb πρόστιμο ύψους 24.000 ευρώ και στη συνέχεια προχώρησαν στην επιβολή αυστηρότατων ρυθμίσεων. Μετά διεξοδικές έρευνες στη διάρκεια του 2016, τον Φεβρουάριο του 2017 επέβαλαν πρόστιμο-ρεκόρ ύψους 297.000 ευρώ σε μεγαλοϊδιοκτήτη ακινήτων και αυστηρότατους περιορισμούς. Σήμερα, στο Άμστερνταμ, πάλαι ποτέ δημοφιλής προορισμός για την Airbnb, επιτρέπονται οι βραχυπρόθεσμες μισθώσεις διαμερισμάτων μόνον για 60 ημέρες και οι ένοικοι δεν μπορούν να υπερβαίνουν τα τέσσερα άτομα.

Παρίσι

Η Πόλη του Φωτός παραμένει από τους δημοφιλέστερους προορισμούς της Airbnb, καθώς ενοικιάζονται μέσα από την πλατφόρμα της κάπου 55.000 ακίνητα. Οι Αρχές κάνουν συχνά επιδρομές για να εντοπίσουν παραβάσεις της νομοθεσίας που απαγορεύει την ενοικίαση των διαμερισμάτων μέσω της Airbnb περισσότερο από 120 ημέρες τον χρόνο.

Βερολίνο

Τον Μάιο του 2016 θεσπίστηκε νομοθεσία που απαγορεύει την ενοικίαση διαμερισμάτων για μικρά χρονικά διαστήματα και οι παραβιάσεις τιμωρούνται με πρόστιμα έως 93.000 ευρώ. Επιτρέπεται, πάντως, η ενοικίαση δωματίων ή τμημάτων διαμερισμάτων όταν αυτά δεν καλύπτουν πάνω από το 50% του ορόφου.

Νέα Ορλεάνη

Στην πόλη αυτή στην οποία οι τουρίστες είναι περισσότεροι από τους κατοίκους με αναλογία 25 προς έναν, το δημοτικό συμβούλιο αποφάσισε τον περασμένο Οκτώβριο να απαγορεύσει τις βραχυπρόθεσμες μισθώσεις και να περιορίσει τις ενοικιάσεις σε ξένους μόλις στις 90 ημέρες τον χρόνο.

 

Πηγή: ΚΑΘΗΜΕΡΙΝΗ