Τι αλλάζει και τι όχι στα ακίνητα

Τρίτη 30 Ιανουαρίου 2018
Τι αλλάζει και τι όχι στα ακίνητα

Ποιες αποφάσεις φέρεται να έχει λάβει το ΥΠΟΙΚ

1 Μέχρι τον Μάιο θα κατατεθεί ότι Βουλή νομοσχέδιο με τους νέους συντελεστές υπολογισμού του ΕΝΦΙΑ, αλλά και του συμπληρωματικού φόρου ακινήτων. Η απόφαση για το πώς θα καλυφθεί το όποιο δημοσιονομικό κενό από την αλλαγή των αξιών θα είναι καθαρά πολιτική. Θα επιδιωχθεί να μην υπάρξουν επιβαρύνσεις για τους ιδιοκτήτες των «λαϊκών κατοικιών».

2 Οι συντελεστές υπολογισμού των φόρων μεταβίβασης δεν θα αλλάξουν. Έτσι, η αγοραπωλησία μεταχειρισμένων ακινήτων θα εξακολουθήσει να φορολογείται με 3%, ενώ αμετάβλητα θα παραμείνουν τόσο τα αφορολόγητα όσο και οι συντελεστές υπολογισμού δωρεών, γονικών παροχών και κληρονομιών.

3 Τα αγροτεμάχια δεν θα ενταχθούν στον συμπληρωματικό φόρο ακινήτων ούτε το 2018. Η μνημονιακή απαίτηση για «διεύρυνση της φορολογικής βάσης» στον ΕΝΦΙΑ θα επιδιωχθεί να υλοποιηθεί με την ένταξη περισσότερων περιοχών στο αντικειμενικό σύστημα, κυρίως εκτάσεων πολύ μεγάλης αξίας σε νησιά ή παραθαλάσσιων περιοχών

4 Το 2019 θα γίνει και νέα αλλαγή στις τιμές ζώνης, ενώ στόχος του υπουργείου Οικονομικών είναι να νομοθετήσει την επικαιροποίηση των αξιών σε τακτά χρονικά διαστήματα, πιθανότατα ανά έτος, ώστε να ακολουθούν τις τάσεις που καταγράφονται στην αγορά, με βάση τη σχέση που δημιουργείται μεταξύ προσφοράς και ζήτησης.

Οι τιμές ζώνης των ακινήτων θα αλλάξουν στο τέλος Μαρτίου για να εκπληρωθεί η μνημονιακή υποχρέωση, αλλά θα τροποποιηθούν εκ νέου το 2019 για να υλοποιηθεί ο στόχος της εξίσωσης των αντικειμενικών αξιών με ης εμπορικές. Ελλείψει χρόνου -δεν έχει καν εκδοθεί η απόφαση ορισμού των εκτιμητών ενώ η διαδικασία υποβολής αιτήσεων θα ανοίξει εκ νέου μέσα στην εβδομάδα για να συμπληρωθούν κενά- το υπουργείο Οικονομικών έχει αποφασίσει να μεταθέσει όλες τις κρίσιμες αποφάσεις σχετικά με τη φορολογία ακινήτων για μετά το τέλος του μνημονίου. Έτσι, σύμφωνα με πληροφορίες της «Ν», το 2018 δεν θα υπάρξει καμία αλλαγή στα αφορολόγητα και στους συντελεστές υπολογισμού των φόρων μεταβίβασης (αγοραπωλησίες, γονικές παροχές, κληρονομιές, δωρεές), ενώ δεν θα ενταχθούν στον συμπληρωματικό φόρο τα αγροτεμάχια. Τη μνημονιακή απαίτηση για «διεύρυνση της φορολογικής βάσης» το οικονομικό επιτελείο σκοπεύει να την υλοποιήσει με ένταξη ακόμη περισσότερων περιοχών στο σύστημα αντικειμενικών αξιών-με προτεραιότητα σε παραθαλάσσιες ή τουριστικές περιοχές οι οποίες σήμερα εξακολουθούν να απολαμβάνουν πολύ χαμηλών τιμών λόγω του ότι δεν είναι στο αντικειμενικό σύστημα- κάτι όμως που δεν είναι εφικτό να προχωρήσει άμεσα, τουλάχιστον για πολλές περιοχές της χώρας.

Η αλλαγή των αντικειμενικών αξιών ώστε να προσεγγίσουν εμπορικές έχει εξελιχθεί σε μεγάλο «πονοκέφαλο» για το υπουργείο Οικονομικών. Παρά την παράταση που εξασφαλίστηκε από τους θεσμούς -κανονικά οι νέες αξίες θα έπρεπε να έχουν ήδη ανακοινωθεί από τις αρχές του χρόνου χρόνος που απομένει μέχρι και το τέλος Μαρτίου είναι ήδη ελάχιστος. Μέσα στα επόμενα 24ωρα το υπουργείο Οικονομικών θα ανοίξει εκ νέου το σύστημα υποβολής των αιτήσεων από τους εκτιμητές ακινήτων. Η αρχική πρόσκληση έγινε πριν από τα Χριστούγεννα, αλλά μετά την υποβολή περίπου 200 αιτήσεων διαπιστώθηκε ότι δεν μπορεί να εκπληρωθεί ο στόχος για την υποβολή τεσσάρων προτάσεων ανά ζώνη. Ελλείψεις έχουν καταγράφει κυρίως στην επαρχία, καθώς σε Αττική και Θεσσαλονίκη η ανάγκη έχει καλυφθεί. Για να κλείσουν οι εκκρεμότητες και εκτός των μεγάλων αστικών κέντρων, θα δοθεί πρόσθετο περιθώριο λίγων ημερών στους εκτιμητές να υποβάλουν εκ νέου αιτήσεις, ενώ η νέα πρόσκληση αναμένεται να είναι πιο «χαλαρή» όσον αφορά τα κριτήρια επιλογής. Σε κάθε περίπτωση, οι εκτιμητές θα έχουν χρονικό περιθώριο 20 ημερών για να υποβάλουν τις προτάσεις τους.

Περιπτώσεις ζωνών που θα κριθούν «ιδιάζουσες» (πχ. επειδή θα υπάρχει μεγάλη απόκλιση μεταξύ των εκτιμήσεων των εκτιμητών) θα παραπεμφθούν σε δευτεροβάθμια επιτροπή, ενώ τον τελικό λόγο -όπως παραδέχεται αρμόδιο κυβερνητικό στέλεχος- θα τον έχουν οι υπηρεσίες του υπουργείου Οικονομικών και η πολιτική ηγεσία. Αυτό στην πράξη σημαίνει ότι και αυτή τη φορά δεν θα υπάρξει σύγκλιση των αντικειμενικών αξιών με τις πραγματικές, αλλά μια ακόμη «διευθέτηση» ανάλογη με αυτή που έγινε το 2016, προκειμένου να εκπληρωθεί η μνημονιακή υποχρέωση. Για τον τρόπο με τον οποίο θα ολοκληρωθεί αυτή η «διευθέτηση» το υπουργείο Οικονομικών φέρεται να έχει ήδη λάβει τις αποφάσεις σε πολιτικό επίπεδο.

Καμιά μεταβολή συντελεστών φόρου μεταβίβασης.

▼ Οι συντελεστές υπολογισμού των φόρων μεταβίβασης δεν θα αλλάξουν. Έτσι, η αγοραπωλησία μεταχειρισμένων ακινήτων θα εξακολουθήσει να φορολογείται με 3% (στα νεόδμητα ακίνητα επιβάλλεται ΦΠΑ 24%), ενώ αμετάβλητα θα παραμείνουν τόσο τα αφορολόγητα όσο και οι συντελεστές υπολογισμού των δωρεών, των γονικών παροχών και των κληρονομιών.

Υπενθυμίζεται ότι το αφορολόγητο για τις μεταβιβάσεις με χαριστική αιτία εξαρτάται από τον βαθμό συγγένειας των συναλλασσομένων και διαμορφώνεται ως εξής:

■ Για συζύγους, παιδιά και εγγόνια όπως επίσης και για μεταβιβάσεις προς τους γονείς, το αφορολόγητο ανέρχεται στις 150.000 ευρώ.

■ Για αδέλφια, θείους, ανίψια το αφορολόγητο πέφτει κατακόρυφα στις 30.000 ευρώ, ενώ

■ Για λοιπά συγγενικά πρόσωπα και άτομα που δεν έχουν καμία συγγενική σχέση, το αφορολόγητο πέφτει ακόμη περισσότερο στις 6.000 ευρώ.

Ειδικά αν πρόκειται για μεταβίβαση πρώτης κατοικίας, το αφορολόγητο διαμορφώνεται στις 200.000 ευρώ για τον ανύπαντρο, στις 250.000 για τον παντρεμένο, στις 275.000 για τους συζύγους με ένα παιδί και στις 300.000 για τους συζύγους με δύο παιδιά. Αν πρόκειται για οικόπεδο, το αφορολόγητο ορίζεται στις 50.000 ευρώ για τον άγαμο, στις 100.000 για τον παντρεμένο, στις 110.000 για τον παντρεμένο με ένα παιδί και στις 120.000 για τον παντρεμένο με δύο παιδιά. Η διατήρηση των συντελεστών και των αφορολογήτων στα ίδια επίπεδα σημαίνει αυτόματα ότι θα γίνουν και φθηνότερες οι μεταβιβάσεις τουλάχιστον για τις περιοχές όπου θα υπάρξει μείωση της τιμής ζώνης, καθώς στις περιοχές όπου θα υπάρξει αύξηση ενδέχεται να υπάρξουν και επιβαρύνσεις. Αρμόδιο κυβερνητικό στέλεχος που ρωτήθηκε από τη «Ν» σχετικά με το πιθανό δημοσιονομικό κόστος που θα προκόψει, απάντησε ότι προσβλέπει σε κάλυψή του μέσα από την αύξηση των συναλλαγών που αναμένεται μέσα στο 2018.

> Σταθερά τα έσοδα ΕΝΦΙΑ Μέχρι τον Μάιο θα κατατεθεί στη Βουλή νομοσχέδιο με τους νέους συντελεστές υπολογισμού του ΕΝΦΙΑ αλλά και του συμπληρωματικού φόρου ακινήτων. Με τους νέους συντελεστές θα διασφαλιστεί ότι ο ΕΝΦΙΑ του 2018 -ο οποίος θα υπολογιστεί με τις νέες τιμές ζώνης- θα διατηρήσει το ποσό της βεβαίωσης του φόρου στα 3,15-3,2 δισ. ευρώ έτσι ώστε ο εισπρακτικός στόχος για συλλογή τουλάχιστον 2,7 δισ

ευρώ να επιτευχθεί. Η απόφαση για το πώς θα καλυφθεί το όποιο δημοσιονομικό κενό από την αλλαγή των αξιών θα είναι καθαρά πολιτική. Θα επιδιωχθεί να μην υπάρξουν επιβαρύνσεις για τους ιδιοκτήτες των «λαϊκών κατοικιών» (σ.σ. οι εκτιμητές θα εισηγηθούν την αύξηση στις τιμές ζώνης που παραμένουν κάτω από τα 500 ευρώ, κάτι που μπορεί να επιφέρει αυξήσεις στον ΕΝΦΙΑ) και το όποιο δημοσιονομικό κενό να καλυφθεί από τους υπόχρεους σε καταβολή συμπληρωματικού φόρου.

Τα χαρακτηριστικά της αγοράς ακινήτων

▼ Μείωση του ποσοστού ιδιοκατοίκησης, αδυναμία πληρωμής των φόρων στα ακίνητα, επιδίωξη της πλειονότητας των ιδιοκτητών να απαλλαγούν από τα ακίνητά τους, πουλώντας τα ακόμα και σε τιμή χαμηλότερη από την αντικειμενική αξία, και γενική απροθυμία επενδύσεων στην κτηματαγορά είναι τα κύρια χαρακτηριστικά της αγοράς ακινήτων σήμερα, σύμφωνα με πανελλαδική έρευνα της Κάπα Research για λογαριασμό της ΠΟΜΙΔΑ (Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων), με την ευκαιρία του 35ου επετειακού πανελλήνιου συνεδρίου της, που διεξήχθη το περασμένο Σάββατο.

Μεταξύ άλλων σύμφωνα με την έρευνα:

■ Το ποσοστό ιδιοκατοίκησης μειώθηκε από 81,6% το 2006 σε 73,9% το 2018 (-7,7 ποσοστιαίες μονάδες). Πλέον είναι περισσότεροι εκείνοι που θεωρούν ότι είναι πιο συμφέρον να νοικιάζει κανείς κατοικία (49%) από το να διαθέτει ιδιόκτητη (42,1 %) ενώ έξι στους δέκα ιδιοκτήτες κρίνουν ότι είναι ασύμφορο να διαθέτει κανείς ακίνητα για να τα νοικιάζει.

■ Οι καθυστερήσεις και η μη πληρωμή ενοικίων παραμένουν τεράστια προβλήματα για τους ιδιοκτήτες κυρίως επαγγελματικών ακινήτων, όπου το ποσοστό ασυνέπειας είναι 48,9% (37,6% στα διαμερίσματα και 20% στις μονοκατοικίες). Ωστόσο, παρατηρείται σημαντική βελτίωση στο συγκεκριμένο ζήτημα, καθώς έχουν αυξηθεί αισθητά οι συνεπείς ενοικιαστές.

■ Εντυπωσιακή είναι η αύξηση (σχεδόν τριπλασιασμός) εκείνα) ν που σκοπεύουν να πουλήσουν κάποιο ακίνητο την επόμενη διετία. Το ποσοστό είναι σήμερα 33%, έναντι 12,3% το 2006. Αντίθετη είναι η εξέλιξη του ποσοστού των υποψήφιων αγοραστών: μόλις το 20,3% του πληθυσμού απαντά σήμερα «ναι» ή «ίσως» έναντι 53,5% το 2009. Δραματική είναι εξάλλου η υποβάθμιση των εκτιμήσεων για την πορεία των τιμών: το 33,3% πιστεύει ότι θα αυξηθούν, έναντι 81% που έκανε την αντίστοιχη εκτίμηση το 2004.

Γλιτώνουν και το 2018 τα αγροτεμάχια

▼ Τα αγροτεμάχια δεν θα ενταχθούν στον συμπληρωματικό φόρο ακινήτων ούτε το 2018.

Υπάρχει βεβαίως η μνημονιακή απαίτηση για «διεύρυνση της φορολογικής βάσης» στον ΕΝΦΙΑ, αυτή όμως θα επιδιωχθεί να γίνει -σύμφωνα με κορυφαίο κυβερνητικό στέλεχος- με την ένταξη περισσότερων περιοχών στο αντικειμενικό σύστημα. Το γεγονός ότι τα αγροτεμάχια δεν εντάσσονται στον συμπληρωματικό φόρο δημιουργεί πολλές αδικίες, καθώς ως «αγροτεμάχια» αντιμετωπίζονται φορολογικά και εκτάσεις πολύ μεγάλης αξίας σε νησιά ή παραθαλάσσιες περιοχές. Σε αυτές ας περιοχές θα γίνει προσπάθεια να ετοιμαστούν οι νέοι χάρτες, αν όχι μέχρι τον Μάρτιο, τουλάχιστον από τις αρχές του 2019

Από το 2019 επανεξέταση ανά έτος

▼ Το 2019 θα γίνει και νέα αλλαγή στις τιμές ζώνης, ενώ στόχος του υπουργείου Οικονομικών είναι να νομοθετήσει την επικαιροποίηση των αξιών σε τακτά χρονικά διαστήματα, πιθανότατα ανά έτος. Από το 2019 το υπουργείο θέλει να αξιοποιήσει την ηλεκτρονική βάση δεδομένων με τα στοιχεία των συναλλαγών επί των ακινήτων, προκειμένου οι νέες αξίες να προκύπτουν με βάση αξιόπιστα στοιχεία επί των πραγματικών συναλλαγών. Το αν θα συμβεί αυτό θα εξαρτηθεί και από το πώς θα κινηθεί η αγορά κατά τη διάρκεια του τρέχοντος έτους.

 

Πηγή: ΝΑΥΤΕΜΠΟΡΙΚΗ

Alfred - 360°